自2010年以來國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,部分城市房價的過快上漲得到初步遏制,但是市場期待的房價下跌并未出現(xiàn),各種深層次的問題仍沒有解決,當(dāng)前的市場狀況讓很多人看不清楚。
目前隨著樓市調(diào)控步步深入之下，房產(chǎn)市場觀望情緒愈發(fā)濃烈。資金短缺，銷量慘淡，重重壓力之下，開發(fā)商守得住嗎？特價房、巨額優(yōu)惠、良心價開盤，五花八門的優(yōu)惠活動，購房者是否應(yīng)該出手呢？
在漲停與觀望、看跌與抗跌、保障與市場的選擇中，誰出會給出最正確的回答？未來的湘潭房產(chǎn)市場又將走向哪里？本期，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)獨家推出把脈當(dāng)下湘潭樓市八大看點。
一，調(diào)控有益湘潭房產(chǎn)市場健康發(fā)展
相對于2010年來講，湘潭銷售的總量還有一個小幅的增長。這跟全國很多城市都不太一樣，全國很多城市都是總體銷量下降，特別是到8月份之后，湘潭樓市每天的成交量都相當(dāng)客觀。調(diào)控則是樓市在真正達到泡沫破滅之前給它攔一下。
調(diào)控對房地產(chǎn)是一件有益的事情,倘若樓市不加控制，可能最終的結(jié)果是不可估量的損失。目前“限價，限貸”的形勢下，實際上對開發(fā)商也是一個鍛煉。而目前的情況下，房產(chǎn)市場回歸理性之后，它會更加健康地發(fā)展。
二，爭搶剛需客戶的細(xì)分市場
開發(fā)商始終存在幾個階梯狀的陣營：先天條件好的，從自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)或從事房地產(chǎn)本業(yè)，資金準(zhǔn)備充足，在基建和開發(fā)過程中信譽良好，銀行信貸信譽和關(guān)系良好的，融資渠道就豐富，資金鏈強勁，利息支出也小，不會出什么問題。那些因為自身資金實力不足，強行開發(fā)、期望值較高的企業(yè)，只是期望在市場上揚的時候賺一把就跑，投機欲望高的，遇見市場動蕩，只能依靠民間高息高貸，經(jīng)營時間過長的話，就會崩盤。總能有融資的渠道，關(guān)鍵在于時間成本和資金成本、建設(shè)成本的綜合控制，并實現(xiàn)銷售。否則，只有一個最壞的結(jié)果。
對于頻頻閃現(xiàn)的調(diào)控，開發(fā)商在心理期望上與營銷策略上準(zhǔn)便主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先體現(xiàn)在對價格的確定和對自己項目利潤期望值的調(diào)整，為縮短銷售周期，實現(xiàn)現(xiàn)金回流，采取低開快走的方式。其次是理性分析市場，加大營銷投入，采取新穎的營銷方式帶動客戶儲備和實現(xiàn)銷售。在市場一直上揚的過程中，只要投入就有產(chǎn)出，或者不投入一樣產(chǎn)出的日子，會一下變成爭搶剛需客戶的細(xì)分市場。
三，開發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期
綜看湘潭整體樓市，現(xiàn)在開發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期，開發(fā)商抗價心態(tài)顯然不會持久，現(xiàn)若成交低迷現(xiàn)象得不到緩解，隨著未來入市項目的增多，滯銷情況將進一步加劇，房價拐點也將明顯出現(xiàn)。
在樓市進入深度博弈期之時，雖然開發(fā)商對政策和市場仍心存僥幸，不到最后一刻不死心，但在當(dāng)前的市場環(huán)境之下，現(xiàn)實并不樂觀，也不容得他們繼續(xù)等待。隨著樓市調(diào)控的深入，開發(fā)商的選擇空間逐漸收窄，雖然其近期的表現(xiàn)顯得有些不緊不慢，但內(nèi)心的焦慮使其對市場信號更為敏感.
低迷成為今年“金九銀十”樓市的關(guān)鍵詞，但是少數(shù)樓盤卻依舊取得不錯的銷量，這與樓盤的定價有很大的關(guān)系。在當(dāng)前市場下，以地段來定價將會逐漸被購房者冷落，高性價比樓盤將會成為熱門。在這樣一個欲降還羞、欲進還退的市場行情下，博弈的結(jié)果是將機會擺在了天枰的兩邊，開發(fā)商希望以“量”搏得翻盤，購房者未嘗沒有機會，好好把握也可乘機淘到好的樓盤。
四，調(diào)整收益預(yù)期平價出倉為上策
特定的市場環(huán)境下，開發(fā)商不會逆市而行，除非他不想發(fā)展。但是大規(guī)模、大幅度的優(yōu)惠措施要承擔(dān)的市場風(fēng)險太大，因此營銷重點還是會放在以一些小規(guī)模優(yōu)惠活動試探和摸索市場。
目前湘潭的剛需群體很大，第一部分包括從家庭分離出去的年輕群體，結(jié)婚買房；第二部分群體是拆遷戶，城市化進程的產(chǎn)物；第三部分為五縣一市人群， 市區(qū)購房是人們熱愛生活向往美好生活的表現(xiàn)；最后一部分群體是外來務(wù)工或做生意之個體，在湘潭置業(yè)發(fā)展也是他們的奮斗目標(biāo)。
需求群體希望買到與自身目前層次相匹配的物業(yè)單位，一般面積區(qū)間應(yīng)該在70——100平方米左右為主，面積100平以下，價格在3800左右不過4200為宜的總價應(yīng)該在35至45萬之間。
開發(fā)商出貨才是明智的，政策的調(diào)整尚未見底，對開發(fā)商而言，出貨才能掌握主動；應(yīng)該說現(xiàn)在明智的開發(fā)商定價都很理性，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，一旦政策面趨好，不排除新一輪的價格反彈。所以，消費者現(xiàn)在出手比較劃算。
五，目前或是最佳購房時機
在當(dāng)前銀根緊縮，國家對于房地產(chǎn)市場的整頓無所不用其極，從表觀上看，開發(fā)商的融資問題很難解決。所謂危機，就是危險與機會并存。雖然經(jīng)過2009—2011年的好日子，大多數(shù)開發(fā)商資金充裕。但隨著國際形勢導(dǎo)致的全國民營經(jīng)濟進一步惡化，國家有可能很快會有新一輪刺激計劃，大都數(shù)對明年的樓市很有信心。
現(xiàn)觀湘潭樓市，不少大盤“理性”開盤。說“理性定價”是因為有部分項目的“不理性”而對比產(chǎn)生的。五月之后，因為限價政策造成的湘潭房價“跳升”，就是某些樓盤被市場沖昏了頭腦，不管自己的產(chǎn)品如何，價格先漲起來再說。其實，湘潭市場上還有很有一些負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，一方面在產(chǎn)品上，能夠考慮到客戶實際需求，另一方面在經(jīng)營上，頭腦冷靜，眼光敏銳。在市場紅火時，不會跟風(fēng)猛漲，大撈一筆；而在市場低迷時，勇于舍棄部分浮盈，保證企業(yè)現(xiàn)金流。
個人認(rèn)為目前是最佳購房時機，原因是9月受大環(huán)境影響，樓市觀望氣氛濃厚，各個樓盤為回籠資金，優(yōu)惠幅度較大。待10月底也許市場可能會像09年春季那樣報復(fù)性增長，那時又將轉(zhuǎn)為賣方市場了。
六，湘潭房產(chǎn)市場”忐忑、堅挺、理性
雖然目前湘潭住宅市場的可銷售的房源還有部分沒有消化。政府主導(dǎo)的經(jīng)濟適用房雖已面市，購買條件苛刻自然不說，但數(shù)量相比旺盛的需求，真的是杯水車薪。外部一二線城市的房價雖有小幅下調(diào)，不過九牛一毛而已。以上種種因素導(dǎo)致了湘潭現(xiàn)有的在建樓盤價格跟風(fēng)上漲。今年上半年開盤銷售的新項目房價已充分地證明了這一點。
湘潭下半年的樓市可以用幾個詞來形容吧。忐忑—— 購房需求者會因為穩(wěn)步攀升的夸張房價顯得猶豫、無奈，進而“忐忑”不安，經(jīng)過強烈的思想斗爭，很多人會望而卻步，住宅慢慢會成為富人們買得起的商品。堅挺—— 房價堅挺，基本不會降，可以確定穩(wěn)中小幅攀升，開發(fā)商對調(diào)價會很謹(jǐn)慎，調(diào)價頻率因市場波動而定。不排除實力小的樓盤對尾房小幅打折出清的情況。理性——樓市調(diào)控不是一朝一夕，而是長期的。購房者不要奢求近期房價會回落到一個相對“和諧”的位置，告誡購房房者在購房時量入為出，一定要理性面對，不要過于勉強。
七，剛性需求，湘潭樓市看好
目前湘潭樓市受到限購的影響，投機或者投資在市場上占的比例還不是很高的。再加上湘潭本地人的心態(tài)還是比較平和的，湘潭本身的底蘊也預(yù)示了樓市總體還是由剛需撐起，所以一下子想要把這些消費力全部壓下去也很困難。
稅費的問題限制了二手房的銷售，但是一手房的市場還是有良好的態(tài)勢，這種態(tài)勢對開發(fā)商和消費者都是一件好事情。湘潭每一次都是在半年左右的時間有一個小的調(diào)量，這是一個規(guī)律，并不奇怪。
八，品質(zhì)+營銷才是武器
下半年以來湘潭的樓市受房產(chǎn)調(diào)控政策影響不大，因為湘潭本身的發(fā)展、各類人才的引進會帶來很多的剛需，包括湘潭百姓自己改善居住的環(huán)境，還有父母給子女買房的方式。政策之后，通過一段時間的沉淀，湘潭樓市下半年樓市發(fā)展還是比較樂觀的。
樓盤產(chǎn)品和營銷渠道建設(shè)的提升是非常重要的，整個營銷過程中不是靠價格而是在產(chǎn)品品質(zhì)，另外在營銷的措施上有一些相對靈活的經(jīng)營方式，適當(dāng)?shù)亟o客戶要求做一些調(diào)整也是開發(fā)商突圍的一種方法。